在政策紅利、科技創(chuàng)新推動下產業(yè)地產正成為房企轉型非住宅業(yè)務的一大突圍之道

大灣區(qū)房企進軍產業(yè)地產 打響差異化競爭之戰(zhàn)

在政策紅利、科技創(chuàng)新等大背景的推動下，產業(yè)地產正成為房企轉型非住宅業(yè)務的一大突圍之道。在粵港澳大灣區(qū)建設的風口之下，整個區(qū)域的港口、物流、地產面臨新機遇的出現。隨著深圳、廣州、東莞、佛山、惠州等灣區(qū)城市的產業(yè)融合日趨緊密，多家房企紛紛掘金產業(yè)地產領域，這當中不乏碧桂園、金地和星河等本土企業(yè)。與此同時，跨界發(fā)展、品牌輸出、產業(yè)運營、創(chuàng)客興起成為華南區(qū)產業(yè)園發(fā)展新特征。全新的市場特征帶來了更多的開發(fā)思路，同時也導致更復雜的競爭環(huán)境。差異化競爭優(yōu)勢、可復制運營模式成為大灣區(qū)園區(qū)開發(fā)的重要命題。

一、掘金產業(yè)地產

去年銷售額突破5000億元的碧桂園，是粵港澳大灣區(qū)產業(yè)地產領域的先行者。碧桂園科技小鎮(zhèn)是碧桂園集團進軍產業(yè)地產的開篇之作。目前，第一個項目已經落地廣東惠州。碧桂園在粵港澳大灣區(qū)的產融項目布局還有深圳機器人產業(yè)園、順德新能源汽車小鎮(zhèn)等。

同樣以住宅開發(fā)見長的金地集團也走在試水產業(yè)地產的路上。金地集團已經布局了七八個服務于高新科技的產業(yè)園。例如深圳的威新軟件科技園，引進了包括英特爾、阿里巴巴、亞馬遜、偉創(chuàng)力、華為、大疆等在內的6家500強企業(yè)、17家上市公司。

高調宣布深耕產業(yè)地產領域的還有布局集中于粵港澳大灣區(qū)的時代中國。2016年12月，時代中國發(fā)布“時代未來小鎮(zhèn)戰(zhàn)略”，正式成立時代產業(yè)集團，宣布深耕產業(yè)地產領域，以建設新型城鎮(zhèn)、打造高端產業(yè)為核心產品，尋找產業(yè)與科技、創(chuàng)新、生態(tài)、居住等協(xié)同發(fā)展。

截至2017年底，時代中國已和廣州、佛山、中山、珠海、惠州、東莞等地方政府簽訂了21個合作開發(fā)小鎮(zhèn)的框架性協(xié)議。與西門子、SAP、微軟等60多家國際頂級產業(yè)龍頭企業(yè)建立深度合作關系。在智能制造、大健康、信息科技等領域初步搭建了產品模型，具備了產業(yè)落地能力，為區(qū)域產業(yè)轉型和城市升級奠定了堅實基礎。

二、破除地產依賴

由于多數房企本身沒有產業(yè)基因，再加上其快周轉、以物業(yè)銷售為核心的發(fā)展模式，使其一度被市場質疑借產業(yè)園、科技小鎮(zhèn)等項目的名義，獲取低成本的大宗土地做地產開發(fā)。如何去破解這種依賴是房企在這個慢周轉、高投入行業(yè)應該去思考和改變的問題。

房企首先需要轉變思維，不能再用房地產思維去做產業(yè)園。在這一方面，碧桂園、星河控股集團做得更為專注，均通過成立專門的產業(yè)地產公司，從而帶動集團轉型。以星河控股為例，其為向“城市運營商”轉型而成立了專業(yè)產業(yè)地產投資運營集團公司——星河產業(yè)集團。星河產業(yè)將自身定位為產業(yè)地產投資運營服務商，規(guī)劃有產融聯(lián)盟新城、特色小鎮(zhèn)、雙創(chuàng)社區(qū)三條產品線。

產業(yè)投資是星河構建產業(yè)地產的全鏈條開發(fā)其中之一，也是其擺脫單一地產依賴的關鍵之一。產業(yè)園區(qū)的租金收入是最簡單的模式，其主要作用是覆蓋項目的運營成本和人力成本，但長期的可持續(xù)發(fā)展和增量收入還是要靠產業(yè)投資和產業(yè)運營。產業(yè)投資讓公司和園區(qū)企業(yè)綁定在一起成長，既能分享企業(yè)發(fā)展紅利，也能帶來產業(yè)集群的效果。

不過，房地產也是特色小鎮(zhèn)、產業(yè)園區(qū)建設中不可或缺的一部分。政策層面也在強調防止特色小鎮(zhèn)單一化地產的傾向。目前特色小鎮(zhèn)還是以產業(yè)帶動為先，房地產是配合的角色，因此在產業(yè)地產發(fā)展過程中先把主次順序理清就對了。

三、避免100%同質化

目前粵港澳大灣區(qū)運營相對成熟的產業(yè)園主要集中在廣州、深圳等城市，開發(fā)主體除了傳統(tǒng)房企，還有實體企業(yè)和工業(yè)地產開發(fā)商。在此背景下，房企在開發(fā)產業(yè)園區(qū)和科技小鎮(zhèn)的過程中，也較多地引入外部專業(yè)力量支持。

中國指數研究院在《2017年中國產業(yè)地產發(fā)展年報》中表示，各房企聯(lián)合專業(yè)領域的龍頭企業(yè)成為其布局相關產業(yè)地產的最主要方式。比如碧桂園就聯(lián)合美的于佛山打造庫卡機器人小鎮(zhèn)、星河產業(yè)就牽手張江高科等建立基金投資平臺，以基金為紐帶，吸引更多優(yōu)質的企業(yè)。不同的開發(fā)主體有不同的優(yōu)勢，如果能夠集各家之所長，相互整合資源共同去開發(fā)運營產業(yè)項目，那肯定是比單一方去做效果好得多。

隨著逐漸激烈市場競爭，如何強強聯(lián)合形成差異化競爭優(yōu)勢、避免同質化也將是房企們需要面臨的一大問題。需要避免的是100%同質化。而在諸如特色小鎮(zhèn)的打造上，必然有90%是需要“同質化”的，差異化體現在剩余的10%上。產業(yè)園區(qū)要凸顯特色和差異化，除了傳統(tǒng)的租金、物業(yè)銷售收入之外，園區(qū)增值服務未來也會成為一個比較大的盈利增長點，是值得開放商、運營商去突破的，增值服務也能做出差異化;另一方面，未來產業(yè)園區(qū)或許可以通過REITs(房地產信托投資基金)這類金融手段在資本市場實現退出，從而獲取收益。不過目前國內都主要還是類REITs，即以企業(yè)融資為主。

中金普華產業(yè)研究院觀點：

對于此前深耕住宅開發(fā)的房企而言，進軍產業(yè)地產領域是機遇也是挑戰(zhàn)。如何利用自身的資金優(yōu)勢與資源優(yōu)勢，與當地政府合作，去做產業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)等的規(guī)劃與布局，是一個值得思考的問題。要想分得這塊“高級蛋糕”還需解決諸如融資、開發(fā)、運營、招商等綜合問題。